3LDKマンションリノベーションの費用相場！1500万円での実例も解説

2026/07/03

マンションリノベーションキッチン内装

「そろそろ今のマイホームを、自分たちのライフスタイルに合わせてリノベーションしたい」

「中古マンションを購入して、3LDKの部屋をおしゃれにフルリフォームしたいけれど、費用は一体いくらくらいかかるのだろう？」

「予算1,000万円〜1,500万円があれば、どこまで理想のデザインや間取りを叶えられる？」

このような疑問や不安をお持ちではありませんか？

日本のファミリー層にとって最もなじみ深い間取りである「3LDK」。子どもの成長、在宅ワークの普及、あるいは子どもが独立した後のセカンドライフなど、ライフステージの変化によってリノベーションを検討する方が非常に多い広さです。

しかし、いざ工事をしようと思っても、マンションのリノベーション費用は物件の広さや構造、選ぶ建材によって数百万円単位で大きく変動するため、全体像が見えにくいのが現実です。

本記事では、3LDKマンションリノベーションの費用相場を、平米（㎡）数別の目安や、多くの人が目安とする予算1,000万〜1,500万円で実現できる具体的なリノベ内容についてプロの視点から分かりやすく解説します。

さらに、数多くの住まいを美しく生まれ変わらせてきた「株式会社ROOM ART ks」ならではの、費用を抑えつつ理想の空間を叶えるポイントも合わせてご紹介します。予算計画を成功させ、後悔のない理想の住まいを手に入れるためのバイブルとして、ぜひ最後まで参考にしてください。

1. 3LDKマンションリノベーションの費用相場と基礎知識

3LDKのマンションを丸ごと一新する「フルリノベーション（スケルトンリノベーション含む）」を行う場合、一般的な費用相場は約800万円〜1,500万円と言われています。

しかし、この金額はあくまで目安です。リノベーション費用を正確に把握するためには、まず業界の基本である「平米（㎡）単価」という考え方と、築年数による影響を知っておく必要があります。

1-1. 基本は「平米単価」で計算する

現在のマンションリノベーション費用は、1㎡あたり約12万円〜20万円が一般的な相場です。

例えば、同じ3LDKであっても、専有面積がコンパクトな60㎡の物件と、広々とした90㎡の物件では、以下のように大きな差が生まれます。

スタンダード仕様（1㎡あたり約12万〜15万円）：
一般的な住宅設備（システムキッチンやユニットバスなど）を選び、クロスやフローリングなどの内装を綺麗にする標準的なプラン。
ハイグレード・こだわり仕様（1㎡あたり約18万〜25万円以上）：
空間デザイナーを交えてオリジナルの造作家具を作ったり、無垢材のフローリングを採用したり、海外製の高級食洗機を導入したりするプラン。

1-2. 【平米数別】3LDKマンションの費用相場一覧

ファミリー向けマンションに多い「3LDK」の平米数ごとに、具体的な費用相場をまとめました。ご自身の住まい、または検討中の中古マンションの広さと照らし合わせてみてください。

専有面積（平米数）	費用の目安（スタンダード）	費用の目安（ハイグレード）	特徴・こんな暮らし向け
60㎡前後	約720万円〜 900万円	約1,080万円〜 1,300万円	駅近のコンパクトな3LDK。夫婦＋子ども1人、または都市型ライフスタイルの方に人気。
70㎡前後	約840万円〜 1,050万円	約1,260万円〜 1,500万円	最もポピュラーな3LDKの広さ。ファミリー層がゆとりを持って暮らせる王道のスペック。
80㎡前後	約960万円〜 1,200万円	約1,440万円〜 1,800万円	各個室に加え、大型収納（WIC）や広々としたLDKを確保できるゆとりある広さ。
90㎡以上	約1,080万円〜 1,350万円	約1,620万円〜 2,000万円以上	二世帯同居や、個室に加えて本格的なワークスペース・書斎を作りたい方向けの大空間。

1-3. 築年数が古いマンションは「見えない費用」に注意

3LDKマンションリフォーム費用を算出する際、忘れがちなのが「築年数」による影響です。

特に築30年〜40年を超えるヴィンテージマンションの場合、目に見える内装や設備だけでなく、床下のコンクリート部分に埋まっている「給排水管の交換（赤サビや水漏れ対策）」や、現代の基準に合わせた「壁・床の断熱工事」が必須となるケースがほとんどです。

これらは安全・快適に暮らすために削れない重要な工事ですが、見積もり段階で数十万円〜百万円以上の追加費用として発生することがあります。

「せっかく安く中古マンションを買ったのに、リノベ費用が膨らんで予算オーバーしてしまった……」ということにならないよう、物件選びと構造の確認はプロの目を入れることが鉄則です。

2. 予算1,000万円〜1,500万円で実現する3LDKリノベーション具体例

多くの施主様がひとつの大きな目安とされるのが「予算1,000万円〜1,500万円」のラインです。結論から申し上げますと、この予算があれば、3LDKのマンションを「まるで新築、あるいは新築以上のデザイナーズ空間へ生まれ変わらせるフルリノベーション」が十分に可能です。

では、具体的に「1,000万円」と「1,500万円」で、どのような違いやこだわりを実現できるのか、ROOM ART ksの提案力を交えて具体例を見ていきましょう。

2-1. 【予算1,000万円プラン】水回り一新＋空間デザイナーによる美しい内装リフレッシュ

予算1,000万円の場合、構造の骨組み（コンクリート剥き出し）にする完全なスケルトン工事までは行わず、既存の住まいの良い部分を活かしながら、生活動線やデザインを劇的に向上させるプランが主流となります。

水回り設備の完全一新：
キッチン、システムバス（お風呂）、洗面化粧台、トイレをすべて最新の標準〜中級グレードへ交換。お掃除がしやすく、節水・省エネ性能が格段にアップします。
ROOM ART ksならではの壁紙（クロス）・床材リフレッシュ：
内装20年の実績を持つ当社だからこそ、ただ白い壁紙に張り替えるだけでなく、リビングの一面にシックな「アクセントクロス」を取り入れたり、耐久性とデザイン性に優れたフローリング・フロアタイルを施工。一歩足を踏み入れた瞬間に「わぁ、おしゃれ！」と思える空間を演出します。
部分的な間取り変更：
「暗くて孤立していたキッチンを、リビングを見渡せるオープンな対面キッチンにする」「隣接する和室を洋室に変更し、3LDKからLDKを広げた2LDKにする」といった、家族が集まる中心スペースの変更が可能です。

2-2. 【予算1,500万円プラン】完全スケルトンリノベ＋自由自在な間取り変更＆デザイン追求

予算を1,500万円まで確保できると、マンションリノベーションの醍醐味である「自由設計」を最大限に楽しむことができます。一度お部屋の中をすべて解体してゼロベースに戻し、ライフスタイルに完璧にフィットする住まいを構築します。

① 既存の枠にとらわれない大胆な間取り変更

3LDKから贅沢な2LDKへ： 子どもが独立したご夫婦や、広々としたリビングを求める方に人気。20畳以上の大空間LDKを作り、家族がどこにいても気配を感じられるレイアウトにします。
大型ウォークインクローゼット（WIC）やファミリークローゼットの新設： 各部屋の小さな収納をまとめ、家事動線を劇的にスムーズにする大型収納を中央に配置。部屋が散らからない仕組みを作ります。
完全個室のワークスペース： 在宅ワークや趣味に集中できるよう、防音や配線に配慮した書斎・ヌックをスタイリッシュに組み込みます。

② 水回り設備の大胆な移動とハイグレード化

予算1,500万円であれば、配管が許す限りキッチンの位置を大きく移動させることが可能です。

憧れの「アイランドキッチン」や「ペニンシュラキッチン」をLDKの主役に据え、まるでカフェのような空間を実現できます。お風呂のサイズをワンランク大きくして、一日の疲れを癒やすラグジュアリーなバスタイムを叶えることも夢ではありません。

③ 空間デザイナーと創る「上質な素材感」

床に天然木のぬくもりを感じられる無垢フローリングを敷き詰めたり、壁の一部に調湿・消臭効果のあるエコカラットや上質なタイル、木目の美しいウッドパネルをあしらうなど、インテリアの質感を極限まで高めることができます。当社の空間デザイナーが、お客様の趣味やコレクションが美しく映えるライティング（照明計画）までトータルでご提案いたします。

3. 「部分リフォーム」と「フルリノベーション」はどちらを選ぶべき？

3LDKの住まいを綺麗にしたいと考えたとき、「気になるところだけを直す部分リフォーム」と「全体を作り変えるフルリノベーション」のどちらが良いのか悩まれる方は少なくありません。それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。

3-1. 部分リフォーム（予算目安：約100万円〜500万円）

メリット： 工事費用を最小限に抑えられる。工事期間が数日〜2週間程度と短く、住みながらの施工が可能。
デメリット： 工事した場所（新しいキッチンなど）と、工事していない古い場所（既存のドアや廊下の壁紙など）のギャップが目立ち、全体の統一感が損なわれやすい。また、間取りそのものを変えることはできない。
向いている人： 築年数が浅く（築10年前後など）、住宅設備の一部の交換や、1室だけの模様替え、クロスの汚れが気になる部分だけを綺麗にしたい方。

3-2. フルリノベーション（予算目安：約800万円〜1,500万円以上）

メリット： 間取り、配管、断熱、デザインをすべて同時に一新できるため、新築以上の満足度と注文住宅のような自由度を手に入れられる。住まい全体のデザインテイスト（北欧風、インダストリアル、和モダンなど）を完璧に統一できる。
デメリット： まとまった予算が必要。工事期間中（約2〜3ヶ月）は仮住まいへの引越しや仮住まい家賃が発生する。
向いている人： 築20年以上の物件を自分好みに変えたい方。生活動線や収納に不満があり、間取りを根本から見直したい方。中古マンションを購入して理想のマイホームを作りたい方。

4. 3LDKマンションリノベーションの費用を抑える4つの賢いコツ

誰もが「理想はすべて叶えたいけれど、予算はできるだけ抑えたい」と思うものです。特に3LDKは部屋数が多いため、すべての部屋にこだわりすぎるとあっという間に予算オーバーしてしまいます。クオリティを落とさずにコストをコントロールする、プロ直伝の4つのコツをご紹介します。

4-1. ① 既存の「使える構造・設備」を見極めて活かす

すべてを壊して処分するのではなく、まだ十分に使える建具（ドア）や、状態の良いフローリング、あるいはまだ新しい給湯器などはそのまま活かす手法を検討しましょう。これらをデザインにうまく溶け込ませることで、解体費用と材料費を数十万円単位でカットできます。

4-2. ② 水回りの位置を大きく移動させない

キッチンやトイレ、お風呂の位置を大幅に動かすと、床下の配管（給水管・排水管・排気ダクト）を延長するための大掛かりな床解体や配管工事が必要になり、人件費と材料費が跳ね上がります。元の水回り位置をベースにして、最新の設備へ交換するレイアウトに留めることが、最もコストパフォーマンスの高い選択です。

4-3. ③ 設備のグレードに「メリハリ」をつける

すべての部屋、すべての設備を最高級にする必要はありません。「家族が集まり、ゲストの目にも触れるLDKやキッチンには予算をかけてこだわり抜く」「子ども部屋や寝室のクロス、あまり使わないクローゼットの内部などは、シンプルでコストを抑えた標準素材にする」といったメリハリをつけることで、総額を大幅に抑えることができます。

4-4. ④ 自社施工の「リノベーション専門店」を選ぶ

（★最大のポイント）

リノベーションを依頼する会社選びは、費用を左右する最大の要素です。

大手のハウスメーカーや不動産仲介会社に依頼した場合、窓口となるだけで、実際の工事は下請けや孫請けの工務店に丸投げされるケースが多々あります。これでは、何重もの「中間マージン（手数料）」がお客様の費用に上乗せされてしまいます。

設計から施工管理、内装仕上げまでを一貫して行う「自社一貫施工」の専門店（ROOM ART ksなど）を選べば、余計な中間手数料を徹底的にカットできます。削ったコストを、お客様がこだわりたいキッチンや無垢材などの「見える部分」へ直接還元することができるのです。

5. マンションリノベーションで失敗・後悔しないための絶対の注意点

何千万円ものお買い物であるマンションリノベーション。施工後に「こんなはずじゃなかった……」と後悔しないために、一戸建てとは異なるマンション特有の注意点を頭に叩き込んでおきましょう。

5-1. マンションの「管理規約」による厳しい制限

マンションには、居住者が快適に暮らすためのルール「管理規約」が必ず存在します。この規約の中に、リフォームに関する制限が細かく明記されていることが多いのです。

例えば、

「床材をフローリングに変える際は、遮音等級（L-45やL-40など）を満たしたものしか使用できない」
「お風呂のサイズアップや位置変更は一律禁止」
「工事ができる曜日や時間帯の指定、事前の住民申請は工事の1ヶ月前まで」
といった制限があります。プランニングを進める前に、管理規約を隅々まで確認することが必須です。

5-2. 間取り変更の可否を決める「構造（ラーメン構造・壁式構造）」

マンションの建物の構造によって、壊せる壁と壊せない壁があります。

ラーメン構造（柱と梁で支える）：
部屋の中にある間仕切り壁を比較的自由に撤去できるため、3LDKから広大なLDKへ変更するような大規模なリノベーションに適しています。高層・中層マンションに多い構造です。
壁式構造（コンクリートの壁で支える）：
部屋の中にあるコンクリートの壁（耐震壁）自体が建物を支えているため、その壁を壊すことができません。そのため、思い通りの大空間を作れない制限が生じることがあります。低層マンションに多く見られます。